高娓娓：Air Rights的魅力: 从“空中”拿地，成就纽约“天际线”
不久前，纽约曼岛切尔西（Chelsea）社区一栋Loft建筑的住户们，集资1100万美元（约合7700万人民币），从某房地产开发商手中，抢下了这栋12层建筑的“空间权”（Air Rights）。
*空间权，是美国房地产市场里，特有的一种产权。简而言之，就是该土地物理表面上面所有一切的所有权。具体解释本文稍后会详细说明。
图中建筑的绿色框线，即为开发商计划在该Loft建筑加盖的部分，图中人物为Extell Development开发商Gary Barnett 。图源：TheRealDeal。版权归原作者所有。
花这7700万人民币的理由是：若这栋楼的空间权按原计划被地产开发商拿下，那么，一栋高层公寓大楼，将在他们窗前拔地而起。
这意味着，他们现在窗前惬意的“自然光”和帝国大厦风景，将烟消云散。
这栋位于纽约富人区切尔西的小楼（206 West 17th Street），外观其貌不扬，里面的住户却非富即贵。图源网络。版权归原作者所有。
为了筹集这1100万美元购买空间权的费用，这栋大楼的住户们可谓齐心协力。一位在这里居住了20余年的七旬画家，甚至向邻居借款，才凑齐了自己的份额。而他自己，也坦诚背上了目前为止人生最大的一笔巨额欠款，财务压力飙升。
但他强调，若自己不这样做，眼睁睁看着窗前平地起高楼，那才是一场真正的灾难：他的窗前，从此将是黑漆漆的一片。
居民们齐心协力，这可让原本已计划 “财源滚滚” 来的地产开发商懵逼了 - 即将到手的空间权，就这样被截胡。
那么问题来了，让地产开发商和切尔西的住户抢破头的 “空间权”，究竟是何方神圣？魅力何在？
01
“空间权”是什么？
随着时间变迁，纽约不断变幻的天际线，是无数人心中为之折服的“朝圣地”。
这叹为观止的景色，得益于不断涌现空中的、设计各具一格的摩天大楼们。千万不要以为“摩天大楼”与生俱来就拥有决定自己高度的权力。它可不是想多高就多高，它的高度，很大程度上取决于它可以“借到”多少空间权。
“空间权”（Air Rights），学名Transferable Development Rights，属于一种“可被转移的土地开发权”。它的存在，帮助美国的房地产市场更好地发展。
举个栗子。甲是房产开发商，乙是相毗邻的土地所有者。
图源：纽约市规划局，版权归原作者所有
甲想要盖一栋80层高的大楼，但纽约政府对每栋大楼所在土地的使用法规（Zoning Code），以及每块区域允许规划的建筑体量都有严格规定。
甲如果发现可用的开发面积“余额”不足，那么，为了让大楼达到80层规划，甲可以购买毗邻地区乙上空闲置的“开发空间”，即乙的“空间权”。加上这块未使用的开发潜力，甲盖楼的地方就够了。
多数密密麻麻的曼岛高层建筑，其实都是买了相邻地区的空间权，才能完成不断向“上”发展的雄心壮志。
比如纽约地标建筑之一的顶配豪宅432 Park Avenue（世界最高住宅摩天楼）, 就是靠购买邻近地区的空间权，才成就了价格和高度都让人“肝儿颤”的状态。
纽约“第三高楼”432 Park Avenue。图源: OBSERVER，版权归原作者所有。
02
激发纽约房地产市场活力
空间权在纽约的蓬勃发展，与上世纪60年代兴起的古建筑保护运动息息相关。
当时，纽约当地为更好地保存并传承古建筑，制定法律明令禁止对被列为文物的古建筑进行开发改造。
密密麻麻的各彩色圆点，代表被纽约市政府划归为Landmarked Buidlings（地标类建筑）的建筑。图源：nyc.gov地标保存委员会，版权归原作者所有。
此举事实上是把双刃剑。
好处显而易见，历史文物得以留存，成为城市文化的象征。坏处嘛，一旦某建筑被列为文物，那无论是这块土地的所有者，还是想打它主意的开发商，就此打住，就别想着从它身上捞什么“油水”了。
随着时间推移，城市发展，这些文物楼们，被身边一座座拔地而起的高楼环绕；文物楼的土地所有者们，也只能红着眼看着临街的房地产开发商们，赚得盆满钵满。
而这些文物楼，还是老样子，守着旧貌、裹着一层历史文化光环，紧巴巴地过着日子。有时，连修缮建筑的维护费用，都挣不出来。
在土地比黄金还贵的纽约，怎么可能让这种状况持续下去？
几年之后，转机出现。纽约政府允许被列为文物的古建筑，将自己无法使用的开发权卖给他人。而主要的购买者，其实就是房地产开放商。
这些老楼的所有者，终于能从梦中笑醒。
这下，古建筑的维护费和管理费有了，房产开发商在开发周围新楼盘的时候，也不担心面积不够用的问题了。除此以外，空间权买卖产生的税收，还让当地政府的财政也增收了。
纽约观光胜地圣巴德利爵主教座堂（St. Patrick's Cathedral），地处商业中心，被各摩天大楼包围。其空间权在2018年已价值700万美元。图源：Wikimedia，版权归原作者所有。
当然，最最重要的是，纽约曼哈顿地区的房地产开发市场，从此变得更加灵活而多元；而城市区域规划也可以基于市场需求，重新焕发出无限生机。
在建筑技术可以实现各种向“上”发展的今天，由于空间权的存在，纽约的房产开发商可以真正实现自己项目的利益最大化。
几十年后的今天，纽约地产开发和城市规划，不仅受益于文物古建筑的空间权的交易，还进化出“区块合并”（Zoning Lot Merger）的交易方式。该交易方式无需相关部门审批，效率更快，形式更灵活。
换句话说，同样一块面积，原本各块土地都独自享有着自己的那一份，但在市场和金钱的驱动下，地产开放商就可以买下别人家原有的那块，加到自己原有的空间上， “叠” 起来用作开发。当然，总面积不会变。
03
催生房地产投资商机
虽然说，空间权的诞生，本身不是为了造就房地产投资的商机。
但是，价位居高不下的纽约房地产市场，开发面积可是稀缺资源，僧多粥少！尤其是曼岛上动辄上十几亿美元价值摩天大楼，背后与空间权的关系都密不可分。
虽然从表面上看，空间权是给予房产开发商建造更多楼宇面积的权利，但深究下去，为什么开发商要在自己所有的土地上买下隔壁邻居的多余空间，让自己的楼能建得更高呢？
说白了，是市场的选择。
地产开发，讲究的就是地段！地段！地段！开发商拿下好的地段，就不是一件容易的事，那拿下了，就要最大化利用和开发，就产生了往上加盖再加盖，把自己的楼建成摩天大厦的需求了！
换句话，空间权很大程度上，助力纽约房地产市场潜力的彻底释放。而一切基于市场的选择，往往又能带来最可观的利益。
被激活的纽约房地产市场，商机自然也会源源不断。
截止2018年，纽约还剩下的空间权，红色最深处为所剩空间最多，依次递减。图源：The Municipal Art Society of New York，版权归原作者所有。
作为全球的金融中心，纽约一直吸引着全球房产开发商和买家。无论是工业用地、商业大楼，还是住宅用地，都各具魅力。
而纽约的空间权，也对这片土地上地产行业的蓬勃发展，默默地贡献了一份不容忽视的力量。因为它的存在，有利于市场的良性循环，支持了纽约地产保值的特点，让这座城市一直深受全球投资者的青睐。
若有一天，你决定在纽约或附近地区投资房产或房产相关理财产品，不妨在尽职调查的时候看一下，你所投的目标地产，有没有沾空间权的光?
*纽约空间权的公开数据源可视化地图，免费使用：www.mas.org/interactive_features/accidental-skyline-air-rights
说明：内容来自于微信公众号财享家