高娓娓：装修那点事
【美国V视讯】 又到装修季，好多朋友是第一次装修或加建，我简单总结了一下平时工作中碰到的问题加案例，今天主要讲预算和装修团队两个方面，希望对大家有帮助。
好多第一次做remodel的owner对预算完全没有概念。
前几天去见一个owner，想做500平方尺加建，跟我说预算2-4万美元。还有owner做7000平方尺的院子，预算1万美元。这都是非常不切实际的预算。
加建不比装修，有时候加建相当于半个房子的面积，这么大的事情不管从空间布局还是预算上都要仔细考虑。做预算要把人工，材料，permit fee，设计费用，打印费用等各项开支都算进去，最好多留出20-50％风险预支（万一有工程拖延或材料问题）。
再举个例子，去年有owner跟我说刚买了小黑屋钱不够又想改造，要不把手里的股票卖了吧。这种我是不太推荐的。
首先买房子前，自己的资产规划就应该做好。装修改造是个劳神费财的事情，大多数owner还有贷款。收入支出cash flow最好做到心里有数；其次，卖股票做装修有一定的风险。股票赚了钱还好，如果按market rate亏了，不但赔了钱，还影响心情进而影响装修中各种决定，本来可以用好点的材料或用有license的施工人员，因为钱少只能用无证人员。如果cash不够加建或装修，可以贷款，有至少3种不同贷款方式可以支持装修和加建，这里就不多说了。
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装修团队
大家有可能听说过design-build，就是设计师、建筑师画图，申请building permit, 再由同一家公司的人员施工。这种模式的好处是如果出现问题，设计方和施工方不会相互推责任，owner省心。还有施工会最大程度上尊重设计，建造还原度高。当然，大家常见的是owner自己找建筑师，然后再找施工队报价。
我听说过房主的各种装修血泪史。某owner自己找的施工方做改建，施工方跟他说不用找建筑师，他就能拿到permit。结果签了合同拿了定金人就消失了；后来房主催好不容易联系上了，施工方说permit拿到了，可以开工了，结果开工以后又被city勒令停工；后来owner发现施工方拿的permit是demolition的，也就是只管拆除的部分，新建的部分还要再拿独立的permit 。
当然如果房主只做换地板橱柜一类的，直接找施工就可以，但涉及到拆墙加建的，最好先找建筑师做一下咨询。咨询的目的是有个大概项目规划，包括工程时间，预算，可行性分析等等。比如加建，有些房子是不适合做加建的。所以可行性分析会确保city的要求，房主的需求和房主的financial requirement相平衡。
讲到建筑师，个人建议找local的建筑师，差不多车程在45分钟内。原因是当地建筑师熟悉周边city的要求，一是画图申permit游刃有余，二是去交图取图site investigation等等比较方便。
上个月，有owner给我打电话要改造，在sacramento。我们office在san francisco,虽然我们去看过房主的房子了，但还是建议找当地的建筑师，关键是考虑到效率，房主花同样的钱请建筑师，为什么不先考虑当地的呢。
再举个例子，麦当劳，全球连锁，虽然店面设计基本一样，但他们从来都只用当地建筑师及施工。
关于画图还有一点，很多房主以为画图很简单，随便画个两三张就好。其实我也觉得画图很简单，但是，申请permit不仅仅是画个平面图标个尺寸这么简单。
加州有加州的建筑规范，每个城市还有自己的规定，建筑师除了要画出符合房主需求的图纸，还要表明所有加州的和所在城市的建筑要求还有跟左邻右舍沟通协调； 而city又很经常给出冷酷无情不合常理的要求（比如，屋主改一个窗，city让把房子4个立面所有窗都画进去）。
去年有一个房主，自己是硬件工程师，想加建自己画的图给city，第一次city没批，city建议他找建筑师画图；他觉得没必要，自己把图改了改，又送去city，还是没批。这前前后后已经差不多耽误了两个多月了。而房主还在别处租房子，两个月租金也同时要交。另外，现在city的要求越来越严，因为建筑行业是美国事故率最多的行业，加上绿色建筑的环保要求，如果不了解规定，申请permit成功率低，时间也长。
（未完待续）
说明：内容来自于美地投资，作者S. Gao