【高娓娓:娓娓房地产】Air Rights的魅力: 从“空中”拿地,成就纽约“天际线” 娓娓房产
0 2019-09-13

【高娓娓:娓娓房地产】Air Rights的魅力: 从“空中”拿地,成就纽约“天际线”

 

 

 

不久前,纽约曼岛切尔西(Chelsea)社区一栋Loft建筑的住户们,集资1100万美元(约合7700万人民币),从某房地产开发商手中,抢下了这栋12层建筑的“空间权”Air Rights

*空间权,是美国房地产市场里,特有的一种产权。简而言之,就是该土地物理表面上面所有一切的所有权。体解释本文稍后会详细说明。

图中建筑的绿色框线,即为开发商计划在该Loft建筑加盖的部分,图中人物为Extell Development开发商Gary Barnett 。图源:TheRealDeal。版权归原作者所有。

花这7700万人民币的理由是:若这栋楼的空间权按原计划被地产开发商拿下,那么,一栋高层公寓大楼,将在他们窗前拔地而起。

这意味着,他们现在窗前惬意的“自然光”和帝国大厦风景,将烟消云散。

这栋位于纽约富人区切尔西的小楼(206 West 17th Street),外观其貌不扬,里面的住户却非富即贵。图源网络。版权归原作者所有。

为了筹集这1100万美元购买空间权的费用,这栋大楼的住户们可谓齐心协力。一位在这里居住了20余年的七旬画家,甚至向邻居借款,才凑齐了自己的份额。而他自己,也坦诚背上了目前为止人生最大的一笔巨额欠款,财务压力飙升。

但他强调,若自己不这样做,眼睁睁看着窗前平地起高楼,那才是一场真正的灾难:他的窗前,从此将是黑漆漆的一片。

居民们齐心协力,这可让原本已计划 “财源滚滚” 来的地产开发商懵逼了 - 即将到手的空间权,就这样被截胡。

那么问题来了,让地产开发商和切尔西的住户抢破头的 “空间权”,究竟是何方神圣?魅力何在?

01

“空间权”是什么?

随着时间变迁,纽约不断变幻的天际线,是无数人心中为之折服的“朝圣地”。

这叹为观止的景色,得益于不断涌现空中的、设计各具一格的摩天大楼们。千万不要以为“摩天大楼”与生俱来就拥有决定自己高度的权力。它可不是想多高就多高,它的高度,很大程度上取决于它可以“借到”多少空间权。

“空间权”(Air Rights),学名Transferable Development Rights,属于一种“可被转移的土地开发权”。它的存在,帮助美国的房地产市场更好地发展。

举个栗子。甲是房产开发商,乙是相毗邻的土地所有者。

图源:纽约市规划局,版权归原作者所有

甲想要盖一栋80层高的大楼,但纽约政府对每栋大楼所在土地的使用法规(Zoning Code),以及每块区域允许规划的建筑体量都有严格规定。

甲如果发现可用的开发面积“余额”不足,那么,为了让大楼达到80层规划,甲可以购买毗邻地区乙上空闲置的“开发空间”,即乙的“空间权”。加上这块未使用的开发潜力,甲盖楼的地方就够了。

多数密密麻麻的曼岛高层建筑,其实都是买了相邻地区的空间权,才能完成不断向“上”发展的雄心壮志。

比如纽约地标建筑之一的顶配豪宅432 Park Avenue(世界最高住宅摩天楼), 就是靠购买邻近地区的空间权,才成就了价格和高度都让人“肝儿颤”的状态。

纽约“第三高楼”432 Park Avenue。图源: OBSERVER,版权归原作者所有。

02

激发纽约房地产市场活力

空间权在纽约的蓬勃发展,与上世纪60年代兴起的古建筑保护运动息息相关。

当时,纽约当地为更好地保存并传承古建筑,制定法律明令禁止对被列为文物的古建筑进行开发改造。

密密麻麻的各彩色圆点,代表被纽约市政府划归为Landmarked Buidlings(地标类建筑)的建筑。图源:nyc.gov地标保存委员会,版权归原作者所有。

此举事实上是把双刃剑。

好处显而易见,历史文物得以留存,成为城市文化的象征。坏处嘛,一旦某建筑被列为文物,那无论是这块土地的所有者,还是想打它主意的开发商,就此打住,就别想着从它身上捞什么“油水”了。

随着时间推移,城市发展,这些文物楼们,被身边一座座拔地而起的高楼环绕;文物楼的土地所有者们,也只能红着眼看着临街的房地产开发商们,赚得盆满钵满。

而这些文物楼,还是老样子,守着旧貌、裹着一层历史文化光环,紧巴巴地过着日子。有时,连修缮建筑的维护费用,都挣不出来。

在土地比黄金还贵的纽约,怎么可能让这种状况持续下去?

几年之后,转机出现。纽约政府允许被列为文物的古建筑,将自己无法使用的开发权卖给他人。而主要的购买者,其实就是房地产开放商。

这些老楼的所有者,终于能从梦中笑醒。

这下,古建筑的维护费和管理费有了,房产开发商在开发周围新楼盘的时候,也不担心面积不够用的问题了。除此以外,空间权买卖产生的税收,还让当地政府的财政也增收了。

纽约观光胜地圣巴德利爵主教座堂(St. Patrick's Cathedral),地处商业中心,被各摩天大楼包围。其空间权在2018年已价值700万美元。图源:Wikimedia,版权归原作者所有。

当然,最最重要的是,纽约曼哈顿地区的房地产开发市场,从此变得更加灵活而多元;而城市区域规划也可以基于市场需求,重新焕发出无限生机。

在建筑技术可以实现各种向“上”发展的今天,由于空间权的存在,纽约的房产开发商可以真正实现自己项目的利益最大化。

几十年后的今天,纽约地产开发和城市规划,不仅受益于文物古建筑的空间权的交易,还进化出“区块合并”(Zoning Lot Merger)的交易方式。该交易方式无需相关部门审批,效率更快,形式更灵活。

换句话说,同样一块面积,原本各块土地都独自享有着自己的那一份,但在市场和金钱的驱动下,地产开放商就可以买下别人家原有的那块,加到自己原有的空间上, “叠” 起来用作开发。当然,总面积不会变。

03

催生房地产投资商机

虽然说,空间权的诞生,本身不是为了造就房地产投资的商机。

但是,价位居高不下的纽约房地产市场,开发面积可是稀缺资源,僧多粥少!尤其是曼岛上动辄上十几亿美元价值摩天大楼,背后与空间权的关系都密不可分。

虽然从表面上看,空间权是给予房产开发商建造更多楼宇面积的权利,但深究下去,为什么开发商要在自己所有的土地上买下隔壁邻居的多余空间,让自己的楼能建得更高呢?

说白了,是市场的选择。

地产开发,讲究的就是地段!地段!地段!开发商拿下好的地段,就不是一件容易的事,那拿下了,就要最大化利用和开发,就产生了往上加盖再加盖,把自己的楼建成摩天大厦的需求了!

换句话,空间权很大程度上,助力纽约房地产市场潜力的彻底释放。而一切基于市场的选择,往往又能带来最可观的利益。

被激活的纽约房地产市场,商机自然也会源源不断。

截止2018年,纽约还剩下的空间权,红色最深处为所剩空间最多,依次递减。图源:The Municipal Art Society of New York,版权归原作者所有。

作为全球的金融中心,纽约一直吸引着全球房产开发商和买家。无论是工业用地、商业大楼,还是住宅用地,都各具魅力。

而纽约的空间权,也对这片土地上地产行业的蓬勃发展,默默地贡献了一份不容忽视的力量。因为它的存在,有利于市场的良性循环,支持了纽约地产保值的特点,让这座城市一直深受全球投资者的青睐。

若有一天,你决定在纽约或附近地区投资房产或房产相关理财产品,不妨在尽职调查的时候看一下,你所投的目标地产,有没有沾空间权的光?

*纽约空间权的公开数据源可视化地图,免费使用:www.mas.org/interactive_features/accidental-skyline-air-rights

说明:内容来自于微信公众号财享家